ผมซื้อบ้านไว้เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2552 เพราะว่าตอนย้ายไปทำงานเป็นไอทีต๊อกต๋อยแถวๆ อโศก การเดินทางจากบ้านเก่าที่หนองแขมไปที่ทำงานใหม่นี่ โหด มัน ไม่มีฮา มากมาย ย้ายมาที่ใหม่เนี่ย นั่งรถสองแถวออกจากบ้าน มาต่อรถเมล์ไปลงประตูน้ำ แล้วนั่งเรือ แป๊บเดียวถึง เมื่อสิบปีก่อนนี่รถไม่ติดเหมือนสมัยนี้ด้วย สบายมากๆ เวลาผ่านไป 10 ปีเศษ ก็สามารถปิดจ๊อบการผ่อนบ้านลงจนได้ เลยขอถือโอกาสเอาประสบการณ์มาเล่าสู่กันอ่านครับ ผมว่าประสบการณ์นี้ สามารถประยุกต์ใช้กับการซื้อคอนโดฯ ได้ด้วยนะ
บ้านไม่ใช่อะไรที่จะซื้อกันง่ายๆ นะครับ บางคนเนี่ยทำงานจนอายุ 30-40 ปีแล้ว อาจจะยังไม่เคยซื้อบ้านเป็นของตัวเองเลยด้วยซ้ำไป เพราะสังคมไทยเราเป็นสังคมแบบ Collectivism เป็นสังคมครอบครัว ส่วนใหญ่ก็จะมีบ้านของคุณพ่อคุณแม่อยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องไปดิ้นรนหาบ้านเพิ่ม ถ้าจะต้องซื้อ บางคนก็อาจจะเลือกซื้อเป็นคอนโดฯ เพื่อความสะดวกในการเดินทางซะมากกว่า ฉะนั้น คนจำนวนไม่น้อยอาจจะไม่ทันรู้ว่าจะซื้อบ้านทั้งทีต้องรู้เรื่องอะไรบ้าง พวกเซลส์ขายบ้านเขาไม่ค่อยบอกคุณกันอะ
ค่าส่วนกลางที่เขาโฆษณากัน เป็นแค่การตลาด
ตอนผมซื้อบ้าน ค่าส่วนกลางคือ ตารางวาละ 39 บาทครับ ถูกโฮก ไม่มีโครงการบ้านหรือคอนโดฯ ไหน กล้าตั้งราคาให้มันแพงหรอก คนซื้อจะหนีซะเปล่าๆ เขาก็เอางบการตลาดเข้ามากดให้ราคามันถูกไว้ ในขณะที่ออปชันสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการนี่เพียบ ครบเครื่อง แต่พอโครงการมันขายหมดแล้ว คุณและลูกบ้านท่านอื่นๆ จะเข้าสู่โลกแห่งความเป็นจริงครับ หมู่บ้านผมมี รปภ. กะละ 3 คน สองกะ มีสระว่ายน้ำ และต้องมีคนดูแลสระ ต้องมีคนสวน มีคนกวาดถนนด้วย ค่าส่วนกลางพุ่งไปเลยจ้า ตารางวาละ 80 บาท!!! จากเดิมบ้าน 21.9 ตารางวา จ่ายค่าส่วนกลางปีละ 10,249 บาท กลายเป็น 21,024 บาท
ค่าส่วนกลางจะถูกจะแพงจะอยู่ที่หลายๆ ปัจจัยครับ แต่หลักๆ เลยคือ
>> จำนวนบ้านในโครงการ ถ้ามีเยอะ ก็เท่ากับมีคนช่วยหารเยอะ ค่าส่วนกลางก็จะถูกกว่าโครงการที่มีจำนวนบ้านน้อย ในกรณีที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการเท่าๆ กัน
>> สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการมีมากน้อยแค่ไหน ยิ่งมีมากก็ยิ่งทำให้มีค่าใช้จ่ายสูง ค่าส่วนกลางก็จะแพงขึ้นมากเป็นธรรมดา
>> เนื้อที่ของบ้าน ยิ่งเยอะยิ่งจ่ายแพง เพราะเขาคิดตามเนื้อที่ของบ้าน ซึ่งรวมพวกสวนในบ้านด้วยนะครับ ไม่ใช่แค่ตัวบ้าน ส่วนคอนโดฯ นั้น เขานับตามพื้นที่ใช้สอย (ถ้าเป็นคอนโดแบบ Duplex มีสองชั้น เนื้อที่ใช้สอยคิดทั้งสองชั้น แต่หากเป็นคอนโดฯ แบบ Loft จะคิดเนื้อที่แบบชั้นเดียว)
ฉะนั้น ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ทั้งที มองดูเลยครับ จำนวนบ้านจำนวนห้องมีกี่มากน้อย สิ่งอำนวยความสะดวกนี้มากน้อยแค่ไหน และคิดว่ามันต้องใช้ค่าบำรุงรักษาเท่าไหร่ อย่าคิดว่าแทนที่จะเอาเงินค่าเช่ามาผ่อนบ้านแทนได้ทรัพย์สินด้วย เอาจริงๆ นะ ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ นอกจากต้องจ่ายค่าเช่าแล้ว ยังต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วยนะครับ ซึ่งอาจจะเป็นว่าปีนึงเหมือนจ่ายค่างวดผ่อน 13 เดือนเลย (ไอ้อีกหนึ่งเดือนที่เพิ่มขึ้นมาคือค่าส่วนกลางนั่นแหละ)
กู้ 100% ดี หรือวางเงินดาวน์ก่อนแล้วค่อยกู้ดี? แล้วผ่อนดาวน์นี่มันยังไง?
ผมเนี่ยเคยตัวกับไอ้การซื้อของผ่อน 0% 10 เดือนมาก ตอนซื้อรถ ก็มีคนมาช่วยออกเงินดาวน์ให้ เลยไม่รู้สึกถึงความสำคัญของเงินดาวน์เล้ยพับผ่าสิ พอจะกู้ซื้อบ้านก็คือแบบว่าไปขอกู้ 100% เลยครับ ผลคือ แม้ว่าตอนนั้นอายุเพิ่ง 30 ปี และเงินเดือนก็ประมาณนึง แต่ธนาคารมองว่า กู้ 100% ซื้อบ้าน 3.29 ล้านบาท ผ่อน 30 ปีไม่น่าไหว พยายามจะให้ผมผ่อน 40 ปีซึ่งผมไม่อยากทำ ดีว่ามีธนาคารใจดีอย่าง นครหลวงไทย (ที่ภายหลังโดนควบกิจการโดย ธนชาต และล่าสุดจะไปควบรวมกับ ทหารไทย อีก)
การกู้ 100% มันก็ดีตรงที่ไม่ต้องเก็บเงินก้อนมาวางดาวน์ แต่ข้อเสียคือทำให้กู้ยากขึ้นมาก หากเงินเดือนคุณไม่เยอะจริงๆ ธนาคารเขาก็จะไม่ยอมครับ บ้านราคา 3.29 ล้านบาทของผม คำนวณโน่นนี่นั่นเมื่อ 10 ปีก่อนแล้ว ผ่อน 30 ปี เดือนนึงตก 18,900 บาท เลยนะ สำหรับคนเงินเดือน 40,000 บาท นี่คือแทบจะครึ่งนึงของเงินเดือนเลย ถูกแมะ ซึ่งนั่นอาจจะทำให้คนเงินเดือน 40,000 บาท ไม่ได้กู้ครับ เงินเดือนอาจจะต้องถึง 50,000 บาท ถึงจะพอไหว เป็นต้น
การที่พวกโครงการบ้านต่างๆ โฆษณาว่ากู้ 100% ได้ ไม่ใช่เรื่องดีนะครับ เพราะนั่นคือยอดเงินที่เราต้องผ่อนบ้านต่อเดือนก็จะสูงขึ้น และการคำนวณดอกเบี้ยบ้านอะ มันลดต้นลดดอกนะครับ ยิ่งเงินต้นน้อย ดอกเบี้ยก็น้อย แต่ถ้ายอดเงินกู้ยิ่งเยอะ ดอกเบี้ยยิ่งแพง บ้านราคา 3.29 ล้านบาทที่ผมซื้อ ผ่อนเดือนละ 18,900 บาท ถ้าผ่อน 30 ปีตามกำหนด รวมๆ แล้วผมต้องจ่าย 6.8 ล้านบาทนะครับ!! เป็นดอกเบี้ยไปราวๆ 3.51 ล้านบาทเลย
แต่ในกรณีที่มีการวางเงินดาวน์นั่นหมายความว่าคุณเอาเงินบางส่วนไปจ่ายก่อน แล้วส่วนที่เหลือจึงค่อยผ่อน ดังนั้นยอดก็จะลดน้อยลงครับ เช่น ถ้าผมเอาเงินไปดาวน์ 1.29 ล้านบาท เหลือยอดจัดไฟแนนซ์แค่ 2 ล้านบาทถ้วน ถ้าดอกเบี้ย 5% ต่อปี จะผ่อนเหลือเดือนละ 12,000 บาท หรือคิดแล้วคือต้องจ่าย 4,320,000 บาท เป็นดอกเบี้ยราวๆ 2.32 ล้านบาท ประหยัดดอกเบี้ยไป 1.19 ล้านบาทเลย เห็นปะ
ในกรณีของคอนโดฯ ที่โครงการยังไม่เสร็จ เขาจะมีฟีเจอร์อีกอันเรียกว่าผ่อนดาวน์ ซึ่งก็คือ การเอายอดเงินที่จะดาวน์ (ส่วนมากคือ 5%-10% ของราคายูนิต) มาแบ่งผ่อนก่อน อาจจะ 1-2 ปี ระหว่างรอให้โครงการเสร็จ จากนั้นค่อยไปผ่อนค่างวดจริงๆ อีกที วิธีนี้ก็จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อไปได้อีก แต่ก็ต้องมาลุ้นเรื่องกู้อีกว่าจะผ่านหรือไม่ผ่านนะครับ
โปะดี หรือรีไฟแนนซ์ดี หรือทำทั้งคู่เลยดี?
โดยปกติแล้ว เวลาผ่อนบ้าน ธนาคารจะมีการระบุไว้ในเงื่อนไขว่ายังไงซะ ห้ามปิดจ๊อบการผ่อนบ้านภายในระยะเวลา 3-5 ปี แล้วแต่เงื่อนไข แต่ถ้ามันมีโปรโมชัน โดยมาก ภายในปีแรกๆ อะ มันจะปลอดดอกเบี้ย หรือดอกเบี้ยต่ำกว่าปกติ ฉะนั้น ในช่วงโปรนี้ การโปะเข้าไปจะช่วยลดเงินต้นได้ และทำให้ยอดดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายต่อเดือนภายหลังมันลดลง (เพราะอย่างที่บอกไง เงินกู้บ้าน ดอกเบี้ยมันคิดแบบลดต้นลดดอก)
หลักการโปะที่หลายๆ คนแนะนำก็ง่ายๆ เช่น ยอดผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่ โปะเพิ่มไป 10% นี่อาจจะช่วยประหยัดเวลาในการผ่อนไปได้มากถึง 4-5 ปีเลยนะเออ คิดๆ แล้วก็เซฟไปได้โขอยู่นะครับ ลองคิดนะ ผ่อนเดือนละ 18,900 บาท ถ้าเซฟได้ 48-60 เดือนนี่คือเซฟไป 9 แสน – 1.13 ล้านบาทเลยนะเออ การโปะแบบเพิ่ม 10% เนี่ย ทำง่ายหน่อย ไม่ก่อให้เกิดความลำบากกับตัวเรามาก เป็นวิธีที่หลายๆ คนแนะนำให้ทำกัน
ถ้าอยากปิดจ๊อบเร็วขึ้น แนะนำว่าพอเงินเดือนเพิ่มขึ้น ก็เพิ่มยอดโปะเข้าไปอีก จาก 10% เป็น 15% เป็น 20% อะไรแบบนี้ มันก็ยิ่งจบเร็วขึ้นไปอีกนะครับ และหากมีโบนัสเข้ามา มีเงินก้อนพิเศษเข้ามา แบ่งส่วนมาสิครับ เอามาโปะบ้านบ้าง จะยิ่งช่วยให้จบได้เร็วยิ่งขึ้นไปอีกครับ เพราะไอ้ที่เราโปะๆ เพิ่มเข้าไปนี้ คือเอาไปลดเงินต้นล้วนๆ ครับ ไอ้ยอดที่เราผ่อนต่อเดือนน่ะ มันจ่าย ดอกเบี้ย + เงินต้น ซึ่งปีแรกๆ เนี่ย ผ่อนแทบตาย ไอ้ที่จ่ายไปน่ะ ดอกเบี้ยล้วนๆ จ้า (ในกรณีของผม ผ่อน 18,900 บาทเนี่ย ปีแรกๆ เป็นดอกเบี้ยซะ 15,xxx – 16,xxx บาทครับ เป็นเงินต้นแค่ 4,xxx บาทเอง)
ในกรณีของผม ช่วงประมาณ 5 ปีแรกนี่ผมชิลล์ครับ ผ่อนไปตามปกติเลย ไม่ได้มีการโปะอะไรอย่างไร จนมารู้สึกตัวทีหลังว่าแบบ เฮ้ย เราจ่ายแต่ดอกเบี้ยว่ะ แบบนี้ไม่ได้ ก็เลยเริ่มพยายามหาทางโปะบ้าง แต่ด้วยวินัยไม่มีเลย มันก็เลยกลายเป็น โปะบ้าง ไม่โปะบ้าง แต่มาถึกสุดตอนประมาณ 2-3 ปีสุดท้ายครับ ที่จำได้เลยว่ามีปีนึงโปะทีเป็นล้านเลยจ้า และโปะเพิ่มอีกเดือนละ 10,000 บาท ผลก็คือ ตบจาก 2.1 ล้านบาทในช่วง 3-4 ปีสุดท้าย มาเหลือประมาณ 4 แสนในช่วง 12 เดือนสุดท้าย แล้วก็โปะเพิ่มเดือนละหมื่น กับโปะเงินก้อนไปอีกหน่อย ปิดจ๊อบไปเลย รวมเวลา 10 ปี 2 เดือน ตามที่บอก แต่บอกได้เลยว่ารากเลือดมากๆ อันนี้เป็นผลมาจากการที่ไม่มีวินัยในการโปะรายเดือน และโปะตอนโบนัสออกในช่วง 5 ปีแรก (โดยเฉพาะ 3 ปีแรกที่ดอกเบี้ยต่ำ)
แล้วรีไฟแนนซ์นี่คุ้มไหม? บอกตรงๆ ว่าแล้วแต่กรณีครับ คืองี้ การทำรีไฟแนนซ์คือการให้อีกธนาคารนึงมาทำการจ่ายหนี้แทนเราจนหมด แล้วเราก็จะกลายเป็นลูกหนี้ของธนาคารใหม่นี้แทน ภายใต้ดอกเบี้ยใหม่ ซึ่งมักจะให้ประโยชน์เราตรงที่
>> ยอดผ่อนต่อเดือนลดลง ในขณะที่จำนวนเดือนที่เรายังต้องผ่อนต่อเท่าเดิม หรือ ยอดผ่อนต่อเดือนเท่าเดิม แต่จำนวนเดือนที่เราต้องผ่อนต่อลดลง
>> ดอกเบี้ยในช่วงแรกๆ (1-5 ปี) ลดลงจากเดิม เปิดโอกาสให้เราได้โปะอีกรอบ
>> บางทีเวลาเราบอกธนาคารเจ้าหนี้ปัจจุบันของเราว่าเราจะรีไฟแนนซ์ เรามักจะได้รับการลดดอกเบี้ยเป็นกรณีพิเศษ
แต่การทำรีไฟแนนซ์มันจะมีค่าใช้จ่ายครับ มากน้อยก็อยู่ที่ว่ายอดหนี้มันเท่าไหร่ และมันจะเกิดประโยชน์ในกรณีที่เรายังมีหนี้เหลืออยู่อีกพอสมควร และคุณไม่ได้กะจะโปะเงินก้อนโหดๆ (แบบที่ผมทำ) แต่กะว่าจะลดจำนวนงวดที่ต้องผ่อนให้น้อยลง ในขณะที่ยอดผ่อนต่อเดือนยังเท่าเดิม หรือ กะว่าจะให้จำนวนงวดเหลือเท่าเดิม แต่ยอดผ่อนลดน้อยลง เพื่อแบ่งเบาภาระ อะไรแบบนี้
ผมเองก็เคยคิดจะทำรีไฟแนนซ์นะ แต่มันมีค่าใช้จ่ายและความยุ่งยากในเรื่องเอกสารที่วุ่นๆ ส่วนธนาคารตอนที่รู้ว่าผมจะทำรีไฟแนนซ์ เขาก็เสนอลดดอกเบี้ยให้นะ แต่ลดได้นิดเดียวจริงๆ ส่วนนึงคงเพราะว่ายอดเงินที่ผมเหลือ ตอนที่คิดจะทำรีไฟแนนซ์ (ซึ่งสายเกินไปแล้ว) มันน้อยอะ สุดท้าย ผมก็ไม่ได้ลดดอกเบี้ยนะ และก็ไม่ได้รีไฟแนนซ์ด้วย แต่หลังจากนั้นซัก 10 เดือน ผ่อนบ้านหมดจ้า 555
ผ่อนหมดแล้ว ต้องทำยังไงต่อ?
สำหรับคนที่วันนี้ที่รอคอยมาถึง คือ ผ่อนบ้านหมดแล้ว ต้องทำยังไงต่อ? อันดับแรกเลยก็ติดต่อธนาคารครับว่าผ่อนหมดแล้วนะจ๊ะ ฉันต้องขอโฉนดคืนด้วย ซึ่งธนาคารก็จะทำการส่งโฉนดคืนเรา พร้อมมีการส่งเอกสารเรื่องการจำนองบ้านมาให้เรา แล้วมันจะมีการประทับตราพร้อมเซ็นโดยผู้มีอำนาจลงนามว่าผู้รับจำนองได้รับชำระหนี้เป็นค่าไถ่ถอนจำนองเรียบร้อยแล้ว อะไรประมาณนี้
สิ่งที่เราต้องทำถัดมาก็คือ เอาเอกสารทั้งหมดที่ธนาคารส่งคืนมาเนี่ย ไปที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ที่เราอาศัยอยู่ เพื่อไปทำเรื่องไถ่ถอนครับ ไปถึงแล้วก็ปฏิบัติตามคำแนะนำของเจ้าหน้าที่ เขาก็จะคิดค่าใช้จ่ายเรา 75 บาท (ประกอบไปด้วย ค่าเอกสารคำร้อง 5 บาท ค่าธรรมเนียม 50 บาท และค่าพยาน 20 บาท) จ่ายเงินเสร็จ ยื่นใบเสร็จ รอซักพัก ได้โฉนดคืน ที่มีการระบุเอาไว้แล้วว่ามีการไถ่ถอดจากจำนองแล้ว และเราก็กลายเป็นชื่อผู้ไถ่ถอนครับ
เมื่อถึงขั้นตอนนี้ ก็ถือว่าปิดจ๊อบโดยสมบูรณ์ครับ อย่าลืมทำล่ะ ของผมนี่ผมได้โฉนดคืนมาตั้งกะ 11 มีนาคม 2563 แต่ดันลืมไปยื่นเรื่องไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน กว่าจะนึกได้ แล้วกว่าจะจำได้ว่าเก็บโฉนดไว้ที่ไหน เหอะๆ เพิ่งทำเรื่องวันนี้นี่แหละ
